Vous êtes propriétaire bailleur, et le logement que vous proposez à la location est temporairement vide. Votre bien n’est donc plus couvert par l’assurance multirisque habitation de votre précédent locataire qui a donné son congé. Dans l’attente d’un nouveau locataire, êtes-vous obligé d’assurer ce logement ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) n’est pas obligatoire en cas de vacance locative (période où le logement est inoccupé entre deux locataires).
Mais cette assurance est toutefois fortement conseillée, pour tous les sinistres pouvant intervenir en l’absence de locataire pour les couvrir. Par exemple une fuite d’eau provoquant un dégât des eaux, ou un court-circuit provoquant un incendie, et dont l’origine se trouverait dans le logement vide que vous proposez à la location.
Si vous n’avez pas souscrit d’assurance PNO et qu'un sinistre se produit, vous serez tenu d’indemniser personnellement les dommages causés à vos voisins ou à des tiers du fait de tels sinistres !
En dehors de la vacance locative, l’assurance propriétaire non-occupant permettra de couvrir différents cas de figure, même si un locataire occupe le logement :
Dans le cas où votre locataire a manqué à son obligation d'assurer le logement loué, ou s'il n'est pas en mesure de vous fournir une attestation d'assurance, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 vous autorise à résilier son bail de plein droit.
Mais attention : cette possibilité doit avoir été prévue clairement dans une clause du contrat de bail. Et encore faut-il que vous ayez préalablement fait porter par huissier à votre locataire un commandement de souscrire une assurance. S'il n'exécute pas son obligation de s'assurer au terme d'un mois après ce commandement, alors vous serez en droit de faire procéder à son expulsion.
Depuis le 24 mars 2014, la loi Alur vous offre une option supplémentaire, pour pallier le défaut d'assurance de votre locataire.
Vous pouvez en effet souscrire, en lieu et place du locataire, une assurance contre les risques locatifs. Le montant des primes dues au titre de cette assurance est ensuite récupérable sur le loyer mensuel de votre locataire, par ajout de 1/12ème de son montant à chaque paiement de loyer.
Le coût d'une assurance propriétaire non-occupant est en général moins élevé que celui d’une multirisque habitation classique. En effet, cette assurance est destinée à protéger un logement vide par définition : il n’y a donc pas d’occupants à protéger.
De même, le niveau d’indemnisation en cas de vol peut être réduit à son minimum. Selon les contrats qui vous seront proposés, vous n’aurez peut-être même pas intérêt à souscrire cette garantie, mais plutôt une garantie « vandalisme », si par malheur la porte d’entrée venait à être fracturée.
Vérifiez scrupuleusement le contenu des garanties proposées, pour envisager les cas de figure auxquels vous pourriez être confronté. Selon les cas, il pourra être plus intéressant de souscrire une garantie bris de glace ou vandalisme, plutôt qu’une garantie vol par exemple.
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Si le bien que vous proposez à la location se situe dans une copropriété, le syndic doit avoir contracté une assurance pour celle-ci.
Cette assurance couvre les sinistres intervenant dans les parties communes (défaut d’entretien ou vice de construction), ou trouvant leur origine dans celles-ci et ayant causé des dégâts dans les logements privatifs (rupture de canalisation par exemple).
Pour connaître l'étendue et les limites de l'assurance souscrite par le syndic qui gère votre copropriété, n'hésitez pas à lui demander une copie du contrat d'assurance collective.